Fallende Immobilienpreise – Restrukturierung

Erst jüngst hat der Standard über die aktuelle Entwicklung bei Immobilienpreisen berichtet. Dem Artikel zufolge ist Wien mit einem Einbruch von 12,2% beim Quadratmeterpreis am stärksten in Europa davon betroffen. Gleichzeitig machen Rekord-Quadratmeterpreise (EUR 31.000,- für das Apple-Gebäude auf der Kärntner Straße) Schlagzeilen.

Anhand des Wohnpreisimmobilienindex der ÖNB ist ersichtlich, dass sich Immobilienpreise seit 2010 verdoppelt haben. Betrachtet man die Immobilie als Anlageobjekt (ähnlich wie Aktien), ist eine solche Abkühlung aus volkswirtschaftlicher Sicht daher noch nicht besorgniserregend.

Im Einzelfall schaut es jedoch anders aus. Eine toxische Mischung für viele Immobilieninvestoren ist ein hoher Fremdkapital-Anteil mit variabler Zinssatzvereinbarung und niedrigen Mietrenditen. In kritischen Fällen besteht sogar Insolvenzrisiko.

Aber auch in diesen Fällen gibt es Lösungsansätze, sofern rechtzeitig gehandelt wird. Zuletzt habe ich beispielsweise gemeinsam mit einem Mandanten ein größeres Immobilienprojekt restrukturiert. Wir haben mit den Kreditinstituten neue Rückzahlungen vereinbart, durch Verhandlungen mit den (institutionellen) Mietern den Cash-Flow erhöht und Gläubiger teilweise durch Debt-Equity-Swap an der Projektgesellschaft beteiligt. Ein damals vorhandenes Insolvenzrisiko konnte dadurch erfolgreich verhindert werden.

Wichtig ist jedoch: 

1. Geldflüsse an Eigentümer/Investoren müssen auf rechtliche Risiken geprüft werden;

2. Rechtzeitige Prüfung eines allenfalls notwendigen Insolvenzantrages; unüberlegte „lebensverlängernde Maßnahmen“ sollten unterlassen werden;

3. Prüfung der Kredit- und Darlehensverträge / Gleichbehandlung von Gläubigern;

4. Keine falschen Zusagen an Kreditgeber, Gesellschafter, Investoren, Masseverwalter, etc.

5. Hinzuziehung von Krisen-Spezialisten in den Bereichen Legal/Tax/Kommunikation.

Bei Fragen stehe ich natürlich jederzeit gerne zur Verfügung.